La fiscalité immobilière joue un rôle déterminant dans la rentabilité d’un projet immobilier au Sénégal. Malgré son importance, il est souvent difficile d’accéder aux bonnes informations sur le régime fiscal. C’est d’autant plus délicat sachant que les autorités voient dans l’immobilier une niche fiscale à exploiter. Ainsi, l’immobilier n’est pas seulement une affaire de choix du terrain, de valorisation du quartier ou de dynamisme économique : c’est aussi une question de conformité fiscale, de planification administrative et d’anticipation de charges annuelles. Pour un investisseur, un propriétaire bailleur ou même un simple acquéreur, comprendre le régime fiscal immobilier est essentiel. Au Sénégal, ce régime se structure autour de l’usage du bien : habitation, location, activité professionnelle, construction neuve ou cession. Chacun de ces usages entraîne des obligations spécifiques, des taxes propres et, dans certains cas, des avantages fiscaux significatifs. C’est cette architecture que nous décodons ici.
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L’usage d’habitation : un cadre fiscal relativement stable
Lorsqu’un propriétaire occupe lui-même son bien, la fiscalité reste simple, mais elle n’est pas inexistante. La contribution foncière des propriétés bâties (CFPB) constitue l’impôt central : son taux est fixé à 5 % de la valeur locative annuelle du bien. Toutefois, une disposition spécifique atténue ce poids fiscal : un abattement annuel de 1,5 million de FCFA est accordé lorsque le bien constitue la résidence principale du propriétaire. À cela s’ajoute la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, calculée à 3,6 % de la valeur locative mensuelle.
À l’inverse de la location, l’usage strictement résidentiel n’entraîne aucun impôt sur le revenu. Le propriétaire occupant n’est donc pas soumis à une fiscalité liée à des revenus locatifs inexistants, ce qui en fait la charge fiscale la plus légère parmi les différentes catégories.
La location à usage d’habitation : un système fiscal plus dense
Lorsqu’un bien est mis en location, le régime fiscal devient plus riche et peut avoir un impact direct sur la rentabilité locative. La CFPB reste applicable au même taux de 5 % de la valeur locative annuelle, ce qui constitue une constante du système sénégalais.
La grande différence apparaît cependant dans la taxation des revenus locatifs. Ceux-ci sont soumis à l’impôt sur le revenu lorsque le montant annuel dépasse 30 millions de FCFA. Dès ce seuil franchi, les recettes locatives entrent dans le barème progressif de l’impôt sur le revenu, conformément aux articles 173 et suivants du Code général des impôts.
Un autre dispositif important s’applique aux propriétaires dont les revenus locatifs ne dépassent pas 30 millions de FCFA par an: la contribution globale foncière (CGF). Celle-ci correspond à l’équivalent d’un mois, d’un demi-mois ou de deux mois de loyer selon le niveau de revenus annuels. Cette option a été mise en place pour simplifier et alléger la fiscalité pour les citoyens.
Enfin, les loyers encaissés par une personne physique sont soumis à une retenue à la source (BRS) de 5 %. Cette retenue constitue une avance fiscale et doit être intégrée dans le calcul global de rentabilité. Elle ne s’applique pas aux personnes morales, ce qui crée une différence notable dans les stratégies de structuration patrimoniale.
La location à usage professionnel ou commercial : un régime plus technique
L’usage professionnel ou commercial d’un bien immobilier introduit un niveau supplémentaire de complexité. On retrouve d’abord les mêmes éléments que pour la location résidentielle, notamment la CFPB au taux de 5 % de la valeur locative annuelle.
À cela s’ajoute toutefois une variable majeure : la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Lorsque le bien est loué à des fins professionnelles ou lorsqu’il est meublé, le propriétaire doit facturer la TVA au taux de 18 % et en assurer la déclaration auprès de la Direction générale des impôts et des domaines. Cela implique une immatriculation fiscale et la tenue d’une comptabilité conforme, ce qui peut nécessiter l’accompagnement d’un expert-comptable.
Les revenus générés par la location commerciale sont ensuite soumis à l’impôt sur le revenu pour les personnes physiques ou à l’impôt sur les sociétés pour les personnes morales, selon le régime applicable. La CGF peut être envisagée dans certaines conditions, mais la retenue BRS ne s’applique pas si le bailleur est une personne morale.
Ce cadre fiscal, plus lourd que celui de la location résidentielle, nécessite d’être anticipé dès la conception du projet, car il peut modifier profondément la rentabilité nette du bien.
Les constructions neuves : une incitation fiscale forte à Dakar
Le Sénégal encourage la construction neuve en offrant une exonération de la CFPB pendant cinq ans. Cet avantage fiscal important n’est toutefois accordé que si toutes les formalités administratives sont respectées, notamment l’obtention de l’autorisation de construire, l’obtention du certificat de conformité après achèvement et la déclaration d’achèvement et d’affectation du bâtiment.
Cette période d’exonération représente une opportunité pour les promoteurs et investisseurs : cinq années sans contribution foncière permettent d’alléger les charges et d’améliorer la rentabilité du projet. Après ce délai, le bien entre dans le régime fiscal normal, comme tout immeuble bâti.
La cession d’un bien immobilier : la fiscalité des plus-values
La revente d’un immeuble ou d’un terrain entraîne l’application de l’impôt sur la plus-value immobilière. Celle-ci est calculée sur la différence entre le prix d’achat (ou la valeur déclarée) et le prix de vente, conformément à l’article 558 du Code général des impôts.
À cette fiscalité s’ajoutent les droits d’enregistrement et de timbre liés à la mutation du bien. Ces éléments doivent être pris en compte dès la planification de la vente, car ils affectent directement le prix final. Une stratégie patrimoniale efficace doit donc anticiper la fiscalité applicable à la sortie du projet, au même titre que celle applicable à l’entrée.
Pourquoi maîtriser le régime fiscal immobilier est essentiel
L’ensemble des règles qui encadrent la fiscalité immobilière influence la rentabilité, la sécurité juridique, la capacité d’optimisation et même la valorisation d’un bien. À Dakar, un investisseur ne peut pas se limiter à analyser les prix du marché : il doit comprendre les taxes récurrentes, les options fiscales disponibles, les régimes applicables selon l’usage du bien, et les avantages accordés aux constructions neuves.
Par ailleurs, le contexte fiscal sénégalais évolue progressivement, notamment dans la modernisation du cadastre, la révision des valeurs locatives et le renforcement du recouvrement des taxes foncières. Cela signifie que la maîtrise de la fiscalité n’est plus une option : c’est une nécessité stratégique.
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Le régime fiscal immobilier au Sénégal forme un ensemble cohérent, mais exigeant. Entre les contributions foncières, les impôts sur les revenus locatifs, la TVA sur les loyers professionnels, la retenue BRS, les exonérations temporaires et la fiscalité des plus-values, chaque usage du bien crée un univers fiscal distinct. Pour un investisseur ou un propriétaire, comprendre ces règles permet de mieux anticiper, mieux optimiser et surtout mieux protéger son patrimoine immobilier. L’information est désormais accessible, mais la vigilance reste indispensable : maîtriser le régime fiscal immobilier, c’est maîtriser la valeur réelle de son investissement.
