Tout savoir sur le titre foncier, le bail et la délibération au Sénégal

Au Sénégal, la gestion foncière repose sur un ensemble de régulations légales et administratives qui garantissent la sécurité de la propriété foncière. Trois concepts essentiels en matière foncière sont le titre foncier, le bail et la délibération. Chacun joue un rôle fondamental dans l’organisation et la sécurisation des droits de propriété.

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Le titre foncier

Le titre foncier est le document officiel qui reconnaît la propriété d’un terrain au Sénégal. Il est délivré par l’Administration des Domaines, à la suite d’une procédure légale rigoureuse. Ce titre donne au propriétaire un droit exclusif et permanent sur le bien, et ce droit est opposable à toute personne, notamment dans le cadre de transactions immobilières ou de disputes foncières.

L’obtention du titre foncier repose sur la mise en place d’une procédure d’enregistrement et de certification des terres, qui garantit qu’elles ne sont pas revendiquées par une autre partie. Ce processus nécessite une étude approfondie des terres concernées, avec des investigations sur leur historique et leur légitimité.

Pourquoi le titre foncier est-il important ?

1. Sécurité juridique : Le titre foncier est un moyen de sécuriser la propriété d’un bien en tant que preuve incontestable de la légalité de la possession. Il protège contre les revendications concurrentes et les conflits de propriété.
2. Facilitation des transactions : Les biens enregistrés sous titre foncier sont plus facilement transférables et peuvent être utilisés comme garantie dans des transactions financières, y compris des prêts bancaires.
3. Consolidation des droits de propriété : Le titre foncier confère des droits plus solides et incontestables par rapport aux titres précaires, qui ne sont pas toujours considérés comme des preuves juridiques fiables en cas de litige.
4. Garantie pour les investisseurs : Les investisseurs immobiliers recherchent souvent des biens disposant d’un titre foncier, car ils bénéficient d’une sécurité juridique qu’ils pourront utiliser comme garantie auprès des institutions financières afin de lever des fonds.

Comment obtenir un titre foncier au Sénégal ?

L’obtention d’un titre foncier au Sénégal suit une procédure bien définie, qui peut paraître complexe mais qui vise à garantir la validité du titre et la transparence des transactions foncières.

1. Dépôt de la demande : Le propriétaire d’un terrain doit soumettre une demande auprès des services compétents, généralement le Bureau des Domaines ou le service du cadastre.
2. Vérification de la propriété : Une fois la demande déposée, une enquête foncière est réalisée pour vérifier la véracité des documents et s’assurer qu’il n’existe pas de revendications concurrentes sur le bien. Cela inclut la consultation du registre foncier et la vérification des limites du terrain sur le terrain lui-même.
3. Certification du titre : Si toutes les conditions sont remplies, le service des Domaines délivre le titre foncier après avoir certifié que le terrain appartient bien au demandeur. Le titre foncier est alors enregistré et un extrait en est remis au propriétaire.
4. Publicité foncière : Une fois délivré, le titre foncier est inscrit au registre foncier et devient public, ce qui permet à toute personne d’en vérifier la validité.

Les avantages du titre foncier

Le titre foncier présente plusieurs avantages pour les propriétaires :

• Protection contre les conflits : Il offre une protection légale solide en cas de litige ou de contestation sur la propriété du bien.
• Securisation des transactions : Un bien sous titre foncier peut être facilement cédé c’est  à dire acheté ou vendu et tout cela devant un notaire. Il peut également servir de base pour obtenir un financement, notamment des crédits immobiliers.
• Accroissement de la valeur du bien : Un bien disposant d’un titre foncier a une valeur plus élevée sur le marché, car il offre plus de sécurité et de garanties pour les acheteurs.
• Droits renforcés : Le titre foncier permet de revendiquer des droits d’usage et de jouissance exclusifs sur le terrain, renforçant ainsi la position du propriétaire face à l’État ou aux autres individus.

Les défis du titre foncier au Sénégal

Malgré les avantages qu’il procure, l’obtention d’un titre foncier peut être un processus long et compliqué au Sénégal, en raison de plusieurs défis :

• Problèmes de cadastre : Dans certaines régions, le cadastre n’est pas suffisamment développé ou mis à jour, ce qui peut entraîner des erreurs dans les documents fonciers et des conflits sur les limites des propriétés.
• Absence de documents officiels : Certaines personnes ne disposent pas de documents légaux prouvant leur propriété, rendant la régularisation des titres difficile, voire impossible dans certains cas.
• Litiges fonciers : Les terres dans certaines zones sont souvent sujettes à des revendications multiples, rendant la régularisation foncière complexe et conflictuelle. Les personnes vivant dans une zone depuis des générations mais qui n’arrivent pas à régulariser leur terrain faute de preuve officielle se trouvent souvent dans une situation complexe, où la propriété coutumière entre en conflit avec la propriété légale selon les normes administratives modernes. Ce type de situation est source de nombreux conflits, particulièrement dans des pays où la propriété foncière a été historiquement régie par des pratiques coutumières, mais où les lois modernes exigent des documents officiels pour reconnaître la propriété.

Le bail

Le bail est un contrat par lequel l’ Etat du Sénégal  propriétaire d’un terrain (le bailleur) accorde à une autre partie (le preneur) le droit d’utiliser un bien foncier pour une période déterminée et moyennant une rémunération régulière. Au Sénégal, les baux peuvent prendre différentes formes, comme le bail rural, le bail urbain ou le bail commercial, selon l’usage prévu du terrain.

Le bail peut être conclu pour une durée renouvelable et doit faire l’objet d’un enregistrement. Ce type de contrat est couramment utilisé dans les zones urbaines et rurales pour permettre à ceux qui n’ont pas encore acquis un titre foncier de jouir de la terre sous des conditions précises. Le système de baux est souvent vu comme un mécanisme de régulation, permettant de limiter les conflits fonciers tout en offrant une certaine stabilité d’utilisation des terres.

Il est important de noter que le bail dont il est question dans cet article n’est pas celui que l’on rencontre couramment ; c’est-à-dire un contrat de location entre particuliers. Selon la Banque mondiale, au Sénégal, environ 95 % des terres appartiennent au domaine national, tandis que les 5 % restants sont répartis entre l’État et des tiers privés. Parmi ces terres, moins de 3 % font l’objet de titres fonciers délivrés aux particuliers. Cela signifie que la majorité des terres ne sont pas immatriculées et sont régies par le régime du domaine national.

L’État (ainsi que les collectivités locales) peut décider de donner l’usufruit de ses terrains à des particuliers via des baux. Ces baux sont ceux qui font l’objet de cette partie. Il s’agit du bail emphytéotique et du bail ordinaire.

Le bail emphytéotique

Un bail emphytéotique est un contrat de location de longue durée accordé par l’État ou une collectivité locale, permettant à un preneur (emphytéote) de jouir d’un bien immobilier (terrain ou bâtiment) en contrepartie du paiement d’un loyer modéré et sous réserve de certaines obligations d’aménagement ou de mise en valeur du bien.

Le bail est généralement compris entre 18 et 99 ans, mais au Sénégal, il est souvent limité à 50 ans. Le preneur bénéficie d’un droit réel immobilier lui permettant d’hypothéquer, céder ou sous-louer le bien. Il est également soumis à une obligation de mise en valeur, ce qui signifie qu’il doit valoriser le bien en réalisant des travaux de construction, d’aménagement ou d’exploitation selon l’usage convenu dans le contrat. À l’expiration du bail, le bien ainsi que toutes les constructions ou améliorations reviennent au propriétaire (l’État ou la collectivité locale) sans indemnisation, sauf disposition contraire.

Ce type de bail présente plusieurs avantages. Il permet aux investisseurs de disposer d’un terrain pour développer des projets sans être propriétaires et offre des garanties suffisantes pour obtenir des financements bancaires. Pour l’État, il permet d’assurer une gestion optimale de son foncier en valorisant des terrains sans les céder définitivement.

Au Sénégal, le bail emphytéotique est couramment utilisé dans divers secteurs. Il est notamment utilisé pour des projets immobiliers, tels que des logements, des bureaux ou des centres commerciaux, mais aussi pour le développement agricole ou industriel, ainsi que pour l’aménagement touristique et les infrastructures. Ce type de bail constitue un outil clé pour encourager les investissements à long terme tout en permettant à l’État de conserver la propriété du foncier.

Différences avec le bail ordinaire

Le bail emphytéotique et le bail ordinaire présentent plusieurs différences fondamentales en termes de durée, de droits accordés au preneur et d’obligations de mise en valeur du bien.

Le bail emphytéotique se caractérise par une durée longue, généralement comprise entre 18 et 99 ans, bien qu’au Sénégal, il soit souvent limité à 50 ans. Le preneur bénéficie d’un droit réel immobilier, ce qui lui permet d’hypothéquer, sous-louer ou céder son bail. De plus, il a l’obligation de valoriser le bien, que ce soit par la construction, l’aménagement ou l’exploitation agricole. À la fin du contrat, le bien et toutes les constructions reviennent au bailleur sans indemnisation, sauf disposition contraire. Ce type de bail est destiné à des projets de grande envergure, tels que des projets immobiliers, agricoles, touristiques ou industriels.

En revanche, le bail ordinaire est généralement de courte ou moyenne durée, avec des renouvellements possibles. Le preneur y dispose uniquement d’un droit de jouissance, ce qui signifie qu’il ne peut ni hypothéquer ni transférer le bail. Aucune obligation spécifique de mise en valeur n’est imposée, sauf si elle est mentionnée dans le contrat. À la fin du bail, le preneur doit restituer le bien dans son état d’origine, sauf pour les aménagements temporaires qu’il a réalisés. Le bail ordinaire est principalement utilisé pour la location à court terme, que ce soit pour de l’habitation, du commerce ou une exploitation temporaire.

En résumé, le bail emphytéotique permet au preneur de réaliser des projets de grande envergure et lui accorde plus de droits, notamment celui d’hypothéquer le bien, contrairement au bail ordinaire qui est plus simple et limité à la jouissance du bien sans possibilité d’en faire un gage. Le choix entre ces deux types de baux dépend des objectifs du preneur et de la volonté du bailleur d’accorder ou non des droits réels sur le bien loué.

Du bail au titre foncier

Au Sénégal, tout titulaire d’un contrat administratif, notamment un bail emphytéotique, peut demander la transformation de son droit de bail en un titre foncier. Cette procédure est une option pour ceux qui, après avoir exploité un terrain sous bail pour une période donnée, souhaitent en devenir pleinement propriétaires.

Pour qu’un bail soit transformé en titre foncier, le preneur doit remplir plusieurs conditions administratives et juridiques. Ces conditions varient selon la nature du terrain, les travaux réalisés sur celui-ci, ainsi que le respect des engagements contractuels, comme les améliorations apportées au terrain. En effet, les baux fonciers sont souvent associés à des obligations d’investissement ou de développement.

La procédure pour demander la transformation d’un bail en titre foncier suit plusieurs étapes :

• Demande Formelle : Le preneur doit soumettre une demande officielle auprès des autorités compétentes, généralement le service des domaines ou du cadastre, accompagné de documents justificatifs.
• Examen Technique : Un contrôle technique est effectué pour vérifier si les conditions d’amélioration du terrain ont été respectées, et si les investissements ont apporté une valeur ajoutée à la propriété.
• Transformation : Si les conditions sont remplies, la demande de transformation est acceptée et le terrain peut être inscrit au cadastre en tant que propriété privée, avec la délivrance d’un titre foncier.

La transformation d’un bail en titre foncier permet au preneur d’acquérir des droits de propriété complets sur le terrain, ce qui constitue un atout majeur pour sécuriser des investissements à long terme. Le titre foncier donne au propriétaire un droit incontestable sur le bien, facilitant ainsi la vente, la location ou l’utilisation du terrain à des fins de développement immobilier ou commercial.

La délibération

La délibération est un titre précaire qui s’assimile davantage à un permis d’occuper qu’à une véritable propriété. Elle permet à son détenteur d’occuper et d’utiliser un terrain sans en être le propriétaire. Le détenteur de la délibération peut exploiter le terrain pour des fins spécifiques, mais il ne bénéficie pas d’un droit réel, notamment en ce qui concerne la vente ou la transmission du bien. Le détenteur de la délibération peut néanmoins faire la cession des peines et soins (toutes les dépenses encadrées pour le terrain) encore appelées impenses.

C’est un acte administratif qui permet à une collectivité territoriale, généralement une commune ou une collectivité locale, de donner le droit d’utilisation d’un terrain public à un particulier ou une entreprise pour une utilisation spécifique. Cette procédure est essentielle dans le cadre de l’aménagement du territoire, en permettant une gestion rationnelle des biens publics. Une fois la délibération approuvée par les autorités compétentes, le terrain devient disponible pour une vente, une concession ou un projet d’aménagement.

La délibération est un document administratif, pas un titre de propriété ! Ce système existe au Sénégal depuis des décennies et, bien qu’il soit largement utilisé, il prête souvent à confusion. En effet, de nombreux terrains sont acquis sous forme de délibération, ce qui fait penser à un droit de propriété, mais il s’agit en réalité d’un simple permis d’occupation. D’ailleurs, il est plus correct de parler de permis d’occupation pour le bail emphytéotique.

La délibération permet de céder les impenses. Cela signifie que l’acheteur d’un terrain sous délibération ne devient pas le propriétaire du terrain, mais il acquiert uniquement le droit d’entretien et de mise en valeur de celui-ci. En d’autres termes, les impenses représentent les coûts liés à l’entretien, la gestion et les améliorations apportées au terrain, mais pas le terrain lui-même. Cette cession permet, dans certains cas, de récupérer une partie des investissements réalisés.

Pour transformer sa délibération en titre foncier, il faut suivre la même procédure détaillée plus dans la partie sur le bail.

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