La problématique du logement au Sénégal se présente aujourd’hui comme un défi générationnel amplifié par plusieurs facteurs (déficit actuel, croissance démographique, coût élevé…). L’accès au logement devient ainsi une préoccupation citoyenne qui exige une réflexion participative, d’où la présente initiative de Jiwall qui vise à contribuer de manière constructive à la mise en place d’un plan pour relever les défis du logement évoqués lors du Conseil présidentiel du 20 août 2020. Ces défis peuvent être abordés sous deux angles :
. la production de logements décents, de manière expéditive et en quantité suffisante ;
. la garantie d’un coût abordable des logements.
Dans le contexte de rareté de ressources provoquée par la crise économique consécutive aux impacts de la Covid-19, il est judicieux de mettre l’accent sur des choix stratégiques. En effet, les solutions proposées doivent optimiser nos faibles ressources dans le but de mettre en œuvre un mécanisme de production et de mise à disposition de logements décents et abordables.
En général, un État dispose de trois leviers pour impacter l’abordabilité du logement : le revenu des ménages, le prix des logements ainsi que les conditions de financement. Nous limiterons notre contribution aux deux derniers leviers, autour desquels nous détaillerons les quatre (04) initiatives que nous pensons indispensables à une politique de logements inclusive et durable.
Table des matières
Initiative 1 : Assouplir les conditions de financement
Selon notre compréhension actuelle, le Fonds pour l’Habitat Social (FHS) aurait pour vocation de garantir un “Mamadou Diallo” (chauffeur de taxi en quête de logement cité en exemple lors du conseil présidentiel) auprès des banques. Cette solution, bien que salutaire, ne répond qu’à la problématique de l’accès au financement et occulte celle du coût du financement qui est tout aussi sinon plus importante. En ce sens, nous proposons plutôt d’explorer des solutions pour régler les problèmes de l’accès et du coût du financement de manière concomitante.
Par exemple, il serait parfaitement envisageable de mettre en place un système de crédit à 3,5 % sur 30 ans, en lieu et place de celui à 7,5 % sur 15 ans. Les mensualités de M. Diallo, en l’état actuel des coûts du logement (soit 18.000.000 FCFA), passeraient de 175.000 FCFA à 85.000 FCFA, soit une réduction d’environ 50 %, lui donnant ainsi un pouvoir d’achat plus important et un lissage de ses obligations dans le temps. Nous pensons à un système qui pourrait agréger aussi bien l’épargne sénégalaise non productive ainsi que les financements des partenaires au développement. Des systèmes similaires sont mis en place à travers le monde et produisent des résultats très satisfaisants.
Cependant, la mise en oeuvre de tels instruments de financement ne serait pas possible à travers les canaux traditionnels. Le système de financement du logement dans nos pays est encore à un état embryonnaire. Les principaux intervenants que sont les banques, sont modestement outillées pour offrir des financements adaptés, en raison des restrictions qui leur sont imposées.
Il faut rebondir sur la volonté politique exprimée par le Chef de l’État pour mettre en place un système de financement et de mise à disposition du logement adapté au pouvoir d’achat de nos compatriotes.
Initiative 2 : Optimiser le mécanisme de production de logements
L’initiative des 100.000 logements implique de quintupler la production annuelle de logements au Sénégal tout en garantissant son accessibilité. Cette contrainte nous pousse à interroger l’adéquation de la méthode de production actuelle avec une mise à l’échelle. La question se pose de savoir si on peut passer de 4.000 (selon le MULHP) à 20.000 logements par an en utilisant la méthode actuelle.
Nous proposons de réadapter le mécanisme de production de logements pour faire face à l’objectif ciblé. Pour faire une analogie, pour qu’une voiture aille plus vite une fois sa vitesse maximale atteinte, il ne suffirait pas seulement d’accélérer, il faudrait probablement réadapter le moteur, alléger la carrosserie ou encore améliorer l’aérodynamisme. Dans le même ordre d’idées, voilà quelques propositions d’optimisation.
i. La promotion immobilière publique en lieu et place de la promotion immobilière privée
Dans une optique d’optimiser le système de production de logements, il est important d’évaluer le rôle de chaque acteur de la chaîne de valeur afin d’identifier et d’éliminer les redondances. Dès lors, nous proposons de revisiter le rôle du promoteur immobilier, qu’il faut clairement dissocier du constructeur, même s’il existe des promoteurs qui sont en même temps, des constructeurs.
En réalité, le promoteur immobilier est un vendeur d’espaces construits ou à construire. Il monétise sa connaissance de la demande, de la disponibilité du foncier, des aspects réglementaires ainsi que des moyens de financement disponibles en prenant l’initiative de l’offre immobilière nouvelle. En d’autres termes, le promoteur immobilier est un intermédiaire entre les futurs acquéreurs, les banques, les constructeurs, les architectes, etc. Sa valeur ajoutée est clairement discernable dans le marché de l’immobilier.
Toutefois, dans le cas spécifique de l’initiative des 100.000 logements, la majorité des activités du promoteur immobilier sont prises en charge par l’État (la cartographie et la maîtrise de la demande, l’identification des assiettes foncières, l’obtention de subventions et exonérations, etc.). En d’autres termes, faire intervenir un promoteur immobilier privé dans ce contexte serait redondant. Dans l’exemple de M. Mamadou Diallo, le coût d’acquisition peut être réduit de 15%, soit 2.500.000 FCFA, en éliminant la promotion immobilière privée.
Nous proposons un système où l’État établit des plans standardisés de maisons selon la zone, et des constructeurs pourraient postuler pour la réalisation de lots de logements, selon un cahier des charges bien établi. L’État mettrait en place un partenariat avec des fournisseurs homologués afin de garantir la qualité et l’uniformité des matériaux. Cette solution, en plus d’être moins coûteuse pour l’acquéreur final, va créer des emplois et participer à une relance économique inclusive post-Covid.
Par ailleurs, ce même système peut être adapté aux coopératives dans le but de créer des coopératives 2.0, qui constituent une niche importante pour la production de logements.
ii. S’inspirer du lean manufacturing pour optimiser la production de logements
Dans la continuité de notre logique d’optimisation du système de production de logements, nous suggérons d’emprunter quelques concepts clés du “lean manufacturing”, une philosophie développée par Toyota et maintenant répliquée par des milliers d’organisations à travers le monde pour produire plus rapidement, moins chère et avec une meilleure qualité. Au lendemain de la seconde guerre mondiale, dans le contexte d’un Japon appauvri et meurtri, cette compagnie a su être la première industrie automobile au monde à produire plus de 10.000.000 de voitures par an (“The Toyota Way”, 2001). Cet exploit a été réalisé avec beaucoup d’ingéniosité et d’innovation qui ont permis à la firme de sortir des sentiers battus. Nous proposons de faire de même.
1. Standardiser le logement social
La standardisation de la production de logements débute avec la suggestion susmentionnée d’établir des plans et un cahier des charges strict et approprié. Pour reprendre l’exemple de Toyota, il serait inconcevable que la firme laisse à chacun de ses chefs de production la liberté de proposer leur design pour la Toyota Camry. Ainsi, il devrait être également inconcevable de laisser la liberté aux différents promoteurs/constructeurs d’établir leur vision du logement social sur la base de quelques lignes directrices.
La standardisation est le seul moyen de produire uniformément en quantité, en alliant qualité et maîtrise des coûts. Le second avantage de la standardisation est qu’elle facilitera la production locale de matériaux de construction. Les industriels pourront très rapidement développer une expertise sur des produits spécifiques avec en face une demande avérée et stable.
2. Simplifier nos techniques de constructions
Les techniques de construction actuelles (poutres et poteaux) sont lentes et complexes, ce qui les rend coûteuses. Elles requièrent une main d’œuvre qualifiée, qui est une ressource limitée au Sénégal. Plusieurs systèmes de construction “low-tech” ont été développés dans les pays en voie de développement comme le nôtre. Au-delà du fait d’être plus rapides et moins coûteux, ces systèmes sont plus écologiques. Ces solutions faciles à mettre en œuvre, ne font généralement pas appel à une main d’oeuvre expérimentée et se rapprochent plus d’un travail d’assemblage que de construction. Leur adoption permettrait de réduire le prix du logement tout en accélérant la capacité de production de logements du pays.
Initiative 3 : Créer une industrie locale pour réduire les coûts et booster l’économie
En réalité, l’industrie de la construction peut être le socle d’une relance économique inclusive post-Covid tirée par l’initiative des 100.000 logements. Il est important de noter que des pays tels que le Maroc, pour lesquels la construction de logement représente un facteur clé de développement, produisent la majorité des matériaux de construction qu’ils utilisent, ce qui n’est pas le cas du Sénégal. Il suffit d’analyser l’inventaire des produits d’une quincaillerie locale pour se rendre compte, qu’en réalité, quasiment aucun produit compétitif allant dans la réalisation du second œuvre n’est produit au Sénégal. Pour que le Sénégal bénéficie des retombées économiques d’une politique de logement, il faut que cette politique prenne en charge la question de l’industrialisation qui doit être basée sur trois piliers :
i. L’établissement de champions locaux
L’établissement d’une industrie n’est pas une mince affaire. Les incitations fiscales ne suffisent pas. Par contre l’initiative des 100.000 logements représente une opportunité unique pour l’État d’accompagner les entrepreneurs désireux de se lancer dans cette industrie. A travers la standardisation relevée plus haut, l’État peut créer une « commande publique indirecte » réservée aux industriels locaux de la construction. L’État accompagnera ainsi ces jeunes entreprises qui pendant leur phase de développement, n’auront qu’à se spécialiser dans la production de produits dont la demande est stable. Il serait ainsi possible de développer des champions locaux de production de loquets, portes, robinets, de produits d’étanchéité, etc.
ii. La recherche et le développement (R&D)
La dernière évolution significative des systèmes de construction au Sénégal est intervenue avec l’adoption du ciment comme principal matériau de construction. Sans l’intervention de l’État à travers un institut de recherche et de développement de techniques de construction, à l’image de l’Institut des Technologies Alimentaires (ITA), l’évolution des techniques de construction serait quasi impossible.
Il faut comprendre que l’innovation provenant du secteur privé n’est possible que dans un environnement concurrentiel où les acteurs sont à la recherche d’un avantage compétitif. Le caractère déficitaire du marché de l’immobilier résidentiel est défavorable à l’innovation et encourage le statu quo. Il ne s’agit pas de développer des techniques “high tech” mais plutôt des techniques à même de répondre aux besoins de réduction des coûts du logement.
iii. La formation
Enfin, l’établissement d’une industrie de la construction et l’augmentation de la capacité de production de logements ne peut être possible sans une main d’œuvre qualifiée et abondante. Ainsi, il faudrait associer à l’initiative des logements une politique de formation de la main d’œuvre. Cela pourrait se faire à travers la promotion des filières techniques et la formation en alternance qui garantissent l’adéquation de la formation et l’aboutissement à un emploi.
Initiative 4 : Protéger l’environnement pour une politique du logement durable
L’industrie de l’immobilier représente l’un des plus grands responsables du changement climatique. Selon l’UNEP, le secteur de l’immobilier est responsable de 36 % des gaz à effet de serre provenant de la consommation énergétique et de 40% de la consommation énergétique mondiale. Il est impératif de prendre en compte, de la manière la plus exhaustive possible, les enjeux écologiques dans l’initiative des 100.000 logements. Nous nous devons de construire des villes durables, résilientes et en phase avec l’environnement. Aujourd’hui, plusieurs éléments de notre développement urbain mettent à risque notre environnement et doivent être freinés.
i. L’intensification de l’utilisation des ressources
L’utilisation de ressources comme le sable constitue une menace pour notre écosystème. L’ensablement de nos routes est une autre conséquence fâcheuse de l’utilisation intensive du sable dans nos méthodes de construction. Quant à la production de ciment, elle représente, selon l‘UNFCCC 6% des émissions mondiales de gaz à effets de serre. Ainsi, il serait judicieux de prendre en compte ces problématiques dans le programme de production de logement. Les effets du changement climatique se faisant ressentir au quotidien dans nos pays, c’est l’occasion de mettre en place des mesures qui éviteront des dépenses trop importantes à long terme.
ii. Inciter à la construction bioclimatique
Le gouvernement, à travers l’arrêté interministériel du 28 mai 2020 a promulgué l’exonération de la TVA de certains équipements destinés à la production d’énergie renouvelable. Malheureusement, seules, ces incitations fiscales ne favorisent pas l’utilisation de l’énergie renouvelable au niveau des ménages. Des systèmes de certification pour les bâtiments bioclimatiques, tels que la certification EDGE de la SFI sont peu coûteux et permettraient à l’initiative des 100.000 logements d’avoir une dimension bioclimatique à la hauteur de ses ambitions. Cela encouragerait, par la même occasion, les acteurs de l’écosystème à promouvoir la construction bioclimatique.
iii. L’étalement urbain
Nous comprenons l’urgence de l’initiative des 100.000 logements et le besoin de trouver de nouveaux espaces inoccupés pour construire des logements sociaux. Toutefois, l‘étalement urbain n’est pas une solution viable pour des pays sans infrastructures convenables comme le nôtre. Il est impératif d’aller vers une densification conceptualisée en tenant compte de nos réalités pour relever le défi de l’urbanisation. L’étalement urbain dans le contexte de nos économies à faible revenu présente plusieurs inconvénients dont :
1. Le risque de bidonvilisation
Les inondations de ces derniers jours nous montrent encore une fois que créer et maintenir un cadre de vie coûte cher. Les collectivités locales n’ont pas les capacités de faire respecter des plans d’urbanisation et encore moins d’entretenir un cadre de vie agréable. La densification est une solution pouvant faciliter l’accès à un cadre de vie acceptable à nos compatriotes.
2. La complexification de la mobilité urbaine
La mobilité urbaine qui est l’une des assises des villes résilientes et intelligentes est davantage complexifiée avec l’étalement urbain. Les transits de masse seront de moins en moins efficaces et les modes de transport individuels seront multipliés tout en étant accompagnés, bien entendu, de leurs lots de désagréments : congestion, pollution, etc.
3. La destruction des zones de maraîchages
En ce moment même, tous les espaces de culture de la zone des Niayes subissent une imperméabilisation croissante en raison de l’étalement urbain. Ce phénomène se traduit par des conséquences désastreuses pour l’économie locale d’une part et sur le coût de la vie des Dakarois d’autre part, du fait de l’éloignement graduel des zones de production des cultures vivrières occasionnant ainsi une hausse certaine des prix des fruits et légumes.
Le but de notre contribution est d’inciter à une appréhension de l’initiative des 100.000 logements sous un prisme holistique pour développer des solutions cohérentes et durables. La solution que nous proposons est à l’image d’une maison constituée de fondations, de deux piliers et d’un toit. Une industrie de la construction robuste représentant la fondation soutenant les deux piliers que sont la production abondante de logements et la garantie de l’accessibilité, le tout couronné par des mesures écologiques garantissant la durabilité de l’initiative, tel un toit.
Nous espérons sincèrement que l’initiative des 100.000 logements sera l’occasion de bâtir une croissance endogène qui pourra bénéficier durablement à l’économie sénégalaise.
A propos de Jiwall
Jiwall est une startup proptech qui ambitionne de rendre le logement abordable en Afrique subsaharienne. A l’image du covoiturage, nous créons la co-construction pour réduire les coûts d’acquisitions.
Makhtar Diop
Co-fondateur de Jiwall
makhtar.diop@jiwall.com
