Acheter un terrain au Sénégal est un projet ambitieux. Étant propriétaire d’un tel bien, vous pourrez construire la maison de vos rêves, placer votre argent dans le but d’en tirer un profit sur une période déterminée ou louer votre terrain (à usage de parking, garage, lavage de voiture, atelier d’artisans, champs agricole). En tirer profit nécessite néanmoins une bonne préparation. Avant de passer au stade de la réalisation, il est utile de bien s’informer sur le marché. A travers ce guide nous allons vous présenter les grandes étapes à suivre pour réussir votre investissement.
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Table des matières
L’emplacement du terrain à acheter
Dakar, Thiès, Saint Louis ou encore Mbour. Le Sénégal a beaucoup de terres à offrir aux investisseurs qui souhaitent s’y installer. Selon la nature de votre projet, l’emplacement reste un choix décisif.
Avant d’acheter un terrain au Sénégal, il vous sera utile d’effectuer des recherches sur la zone et de faire une étude de constructibilité. De même, renseignez-vous sur le caractère inondable et menez votre enquête de voisinage si le secteur est déjà habité. Pour les nouveaux lotissements, demandez à connaître l’état de viabilisation.
Pour en savoir plus sur la constructibilité d’un terrain, il faut se rendre à la mairie et faire une demande de certificat d’urbanisme.
Le certificat d’urbanisme permet de connaître les possibilités qu’offre un terrain en vue d’un projet de construction ou d’aménagement. Il s’agit de certifier si le terrain considéré est, ou n’est pas constructible et s’il est adapté à votre projet.
L’enregistrement du terrain
Les litiges liés aux terrains sont légion dans le domaine des transactions imooilières au Sénégal. Surtout lorsque les documents ne sont pas authentiques. Il est fortement conseillé de se rapprocher d’un notaire pour vérifier les informations relatives à un lot avant de procéder à une acquisition. Au regard de la loi, le notaire est le représentant légal qui a pour mission d’authentifier les documents relatifs aux propriétés.
L’état de droits réels est le document qui permet d’avoir toutes les informations relatives à une propriété (l’emplacement exact, la superficie, le propriétaire.) Il s’obtient au bureau de la Conservation Foncière. Le NICAD constitue le numéro d’identification cadastrale d’un terrain ou parcelle.
En rappel de l’article 2 du décret n° 2012-396 du 27 mars 2012, l’obtention du NICAD au Sénégal constitue un acte obligatoire. Ainsi, « toute parcelle de terrain doit posséder obligatoirement un NICAD attribué par le service du Cadastre territorialement compétent de la Direction Générale des Impôts et des Domaines ». Ce numéro d’identification est composé de 16 caractères distincts qui se présentent comme suit : RR D AAA C/CR SSS PPPPP.
La nature du titre
Tous les titres n’octroient pas les mêmes droits ou durée d’occupation.
En voici les différents types :
– le titre foncier individuel
Il donne l’entière propriété à l’acquéreur du terrain. La vente se fait obligatoirement devant un notaire.
– le bail emphytéotique
Le terrain est la propriété de l’État. L’acquéreur paye un droit d’occupation qui lui permet d’aménager le terrain pendant une période de 18 à 99 ans. L’attributaire a l’obligation de construire sur le terrain dans un délai de 24 mois. Ce bail peut aussi être converti après construction en titre individuel. Il est recommandé de faire l’acquisition devant notaire mais cela n’est pas obligatoire.
– la délibération
La délibération n’est pas un véritable titre de propriété, mais un document administratif délivré par la mairie compétente, qui permet à son détenteur de céder les frais d’entretien liés au terrain, et non le terrain en lui-même. Une hypothèque n’est pas possible avec ce type de titre.
– les frais de notaire
Pour un terrain entre 1 et 20 millions : 4,5 %
20 et 80 millions : 3%
80 et 300 millions : 1.5 %
La TVA s’applique à 18%
– les droits d’enregistrement
Depuis la LOI n° 2015-06 du 23 mars 2015 modifiant certaines dispositions du Code Général des Impôts :
Les taux de mutations de propriété sont enregistrés à 5% à titre onéreux portant sur des biens immeubles ou droits réels immobiliers, de fonds de commerce ou de clientèle, toute cession d’un droit à un bail, …
– les frais de formalité
Ils correspondent à 1% du prix de vente.
Ces formalités permettent de s’assurer que la personne qui met en vente le bien immobilier en est le détenteur légal ou a reçu l’accord des autres ayant droits, avant de procéder à la transaction.
– les frais liées à la plus-value
Le notaire est habilité à calculer la plus-value immobilière en fonction de tous les paramètres liés à la transaction. Il prélève la plus-value à verser à l’Etat. Son montant est calculé en soustrayant le prix d’acquisition de celui de la vente tout en tenant compte des rénovations et mises en valeur effectuées sur le terrain.
Au Sénégal, la taxe de la plus-value représente :
10% du montant de la plus-value
15% du montant de la plus-value si la transaction immobilière porte sur la vente d’un terrain du domaine de l’Etat sur lequel le vendeur n’a aucun titre d’occupation
Nous espérons qu’à travers ce guide, vous aurez saisi les informations essentielles avant de vous lancer dans l’achat d’un terrain au Sénégal. Il est possible de faire une acquisition sans passer par un notaire (cela peut toutefois s’avérer risqué) en effectuant les recherches auprès des différents organismes compétents comme les Impôts et Domaines, le bureau de la Conservation Foncière ou la mairie (au cas échéant lors des délibérations). Cependant, nous vous recommandons de vous entourer de professionnels pour mener à bien votre projet.
